Enquanto o debate político em Washington continua cada vez mais polarizado, democratas e republicanos conseguiram aprovar uma das maiores mudanças na política habitacional americana das últimas décadas. E ela entrou em vigor de uma forma pouco comum: sem a assinatura do presidente Donald Trump.

Trump decidiu não assinar o projeto, mas também não exerceu o poder de veto. Pela Constituição dos Estados Unidos, quando isso acontece, uma proposta aprovada pela Câmara e pelo Senado se transforma automaticamente em lei após o prazo legal. Foi exatamente o que ocorreu com o 21st Century ROAD to Housing Act, que passou a valer neste fim de semana.

A decisão do presidente foi uma forma de pressionar o Congresso pela aprovação de outra proposta, a SAVE America Act, ligada às regras eleitorais. Mesmo assim, optou por não barrar uma lei considerada por especialistas como a maior reforma federal na área de habitação em mais de 30 anos.

Problema que a lei tenta resolver

A crise da moradia é hoje uma das maiores preocupações econômicas dos americanos. Comprar uma casa ficou muito mais difícil depois da pandemia. Os preços dispararam, os juros dos financiamentos permaneceram elevados e o número de imóveis disponíveis para venda não acompanhou o crescimento da demanda.

Segundo estimativas citadas durante a tramitação da nova lei, os Estados Unidos enfrentam um déficit de aproximadamente 10 milhões de moradias, o que ajuda a explicar por que encontrar uma casa disponível — e com preço acessível — se tornou um desafio em boa parte do país. Os números ajudam a entender essa realidade.

O preço médio de uma casa nos Estados Unidos chegou recentemente ao recorde de US$ 440.600. Em muitas regiões, famílias de renda média já comprometem cerca de 43% da renda apenas com despesas relacionadas à moradia, muito acima do percentual considerado saudável pelos economistas.

Estados como Flórida, Califórnia, Texas e Nova York estão entre os mercados onde a pressão sobre os preços continua mais intensa.

O que muda

A estratégia do Congresso não foi criar um subsídio nem determinar uma redução nos preços das casas.
A aposta foi atacar o principal problema do mercado: a falta de oferta.

Na prática, a nova legislação reduz parte da burocracia federal para construção de novos empreendimentos, acelera análises ambientais, amplia incentivos para projetos habitacionais, moderniza programas do Departamento de Habitação (HUD) e cria mecanismos para limitar a compra em larga escala de casas por grandes investidores institucionais.

Nos últimos anos, empresas e fundos de investimento passaram a comprar milhares de casas unifamiliares para transformá-las em imóveis de aluguel.

Para muitos especialistas, esse movimento reduziu ainda mais a oferta para famílias que buscavam comprar a primeira residência. A nova lei tenta diminuir essa concentração e estimular que mais imóveis permaneçam disponíveis para compradores comuns.

Casas mais baratas?

Essa é a pergunta que mais interessa aos consumidores. E a resposta é: não imediatamente. A nova legislação não reduz preços por decreto.

Ela também não altera os juros dos financiamentos imobiliários. O que ela faz é criar condições para que mais casas sejam construídas.

A lógica econômica é simples. Quando existem poucas casas para muita gente, os preços sobem. Quando a oferta aumenta, a competição diminui e os valores tendem a se estabilizar. É exatamente nisso que aposta o Congresso.

Especialistas avaliam que os primeiros efeitos podem começar a aparecer entre 2026 e 2027, conforme novos projetos sejam aprovados com mais rapidez. Já um impacto mais perceptível sobre os preços deve acontecer apenas entre 2027 e 2028, quando essas construções chegarem efetivamente ao mercado.

Quem pode ganhar mais

Os maiores beneficiados devem ser os compradores de primeira viagem, famílias de classe média e pessoas que hoje enfrentam dificuldades para competir com grandes investidores na compra de imóveis.

O setor da construção civil também vê vantagens.

Com menos burocracia e processos mais rápidos, construtoras esperam reduzir custos, acelerar lançamentos e ampliar a oferta de moradias. O setor apoiou fortemente a aprovação da proposta durante sua tramitação no Congresso.

Já para quem mora de aluguel, os benefícios dependerão do aumento da oferta de imóveis. Se mais casas forem construídas, a expectativa é que a pressão sobre os aluguéis também diminua ao longo do tempo.

Lei resolve a crise?

Provavelmente não. Economistas lembram que o mercado imobiliário americano depende de muitos outros fatores.
Os juros definidos pelo Federal Reserve, o custo dos materiais de construção, a disponibilidade de mão de obra, as regras de zoneamento adotadas por estados e municípios e o ritmo da economia continuarão influenciando diretamente o preço das casas.

Ainda assim, a aprovação do 21st Century ROAD to Housing Act representa uma mudança importante na política habitacional dos Estados Unidos.

Depois de anos de críticas ao alto custo da moradia, Washington decidiu agir pelo lado da oferta: construir mais para tentar reduzir a pressão sobre os preços.

Se essa estratégia será suficiente para tornar o sonho da casa própria novamente acessível para milhões de americanos, só os próximos anos poderão responder.